목차(Contents)
간소화자료
Q. 홈택스 간소화자 조회자료에 조회되면 무조건 공제해도 되나요?
A.N 반드시 근로자 스스로 소득공제요건 충족 여부를 확인 후 회사에 제출해야 합니다.
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Q.2 주택 소유자로 주택자금 공제대상자가 아닌데 홈택스상에 주택저당차입금이자상환액이 조회되는 경우 소득공제를 받을 수 있나요?
A. N 연말정산간소화에서는 금융기관으로부터 제출받은 저축불입금액 및 원리금상환액 자료를 그대로 제공하고 있으므로 반드시 근로자 스스로 소득공제요건 충족 여부를 확인 후 회사에 제출해야 합니다.
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제출서류
Q. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 시 제출서류는 어떻게 되나요?
A. 소득공제신고서의 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제란을 기재하고, 아래 서류를 첨부합니다. (②~⑤는 제출 후 변동사항 없는 경우 그 다음연도부터 제출생략 가능함)
① 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대환 및 기존차입금 차입 기간변경의 경우 : 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출한다)
② 주민등록표등본
③ 건물등기부등본(또는 분양계약서 사본)
④ 개별주택가격 확인서 또는 공동주택가격확인서
⑤ 조세특례제한법 99조 신축주택 관련 차입금 상환하는 경우
- 자기가 건설한 주택 : 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함) 사본
- 주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서(분양계약서) 사본, 계약금 납부증명 서류, 조세특례제한법 제99조①2 단서에 해당하지 아니함을 확인하는 주택건설사업자의 확인서
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대환
Q. 차입금을 (1회, 2회, 3회 이상 등) 증액하여 이전한 후 일부 혹은 전액 대환할 경우 차입금을 상환한 경우, 먼저 대출받은 금액을 먼저 상환한 것으로 보나요?
A.기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 대환 (차입자가 신규로 차입한 장기주택저당차입금으로 즉시상환 포함)하고 해당 주택의 저당권을 설정한 형태로 차입금을 이전한 경우로서, 기존 차입금의 최초 차입일부터 신규 차입금의 상환일까지의 상환기간이 15년 이상인 경우에는 공제 가능합니다.(단, 기존 차입금 잔액 범위 내 장기주택저당차입금으로 인정됨)
(유의) 대환시 차입자가 신규로 차입한 장기주택저당차입금으로 기존 장기주택저당차입금을 직접 상환하는 경우는 2024.1.1. 이후 연말정산하거나 종합소득세 신고분부터 적용
A.‘기존의 차입금 잔액’과 ‘이전 후 차입금 중 증액분’의 비율대로 상환된 것으로 봅니다.
해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 증액하여 이전(해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우만 해당) 한 후 일부 차입금을 상환한 경우, 상환된 차입금은 ‘기존의 차입금 잔액’과 ‘이전 후 차입금 중 증액분’의 비율대로 상환된 것으로 봅니다.
* 소득세법 시행규칙 별지 제44호의 4 서식(장기주택저당차입금이자상환증명서)의 소득공제대상액 계산방법을 참조하기 바랍니다
A. 타 금융기관으로 3회 이상 이전하면서 여러 차례 차입금을 증액하여 최초 장기주택저당차입금의 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 혼재해 있는 경우, 최초 장기주택저당차입금의 잔액을 한도로 적용하는 것입니다.
A. 3회 이상 대환한 경우에도 소득공제 요건을 갖춘 장기주택저당차입금은 대환횟수에 관계없이 소득세법 시행령 제112조 제10항 제2호에 규정된 방식으로 대환 하는 경우에는 소득공제를 받을 수 있습니다.
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조기상환
Q. 장기주택저당차입금(당초 15년 상환)을 7년 만에 조기 상환한 경우 소득공제를 받을 수 있나요?
조기상환 시 추징되나요?
A. 당초 상환기간 요건을 충족하지 않고, 조기 상환한 경우 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서는 소득공제를 받을 수 없습니다.
EX) 상환 당해 연도인 7년 차는 공제 X 6년 차 까지는 추징 X
(참고 : 상환기간 15년 경과 후 조기상환한 경우에는 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액은 공제받을 수 있습니다.)
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연체, 선지급이자, 미지급이자
Q. 선지급 및 미지급, 연체이자 장기주택저당차입금 이자상환액은 이자를 지급한 연도에 공제받나요?
A. 선지급, 미지급 이자는 지급한 해 공제받고, 연체이자는 가산금과 벌과금형태로 공제 불가
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원금
Q. 원리금 상환 방식으로 납부하는 경우 상환금액(원금과 이자) 모두에 대하여 소득공제를 받을 수 있나요?
A. 원금제외
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분양
Q. 일정기간 임대 후 분양받으면서 대출받는 경우에도 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액에 대해 소득공제받을 수 있나요?
A. 추 후 주택을 소유하기 때문에 공제가능
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금융권 외 대출
Q. 금융사 외 보험사, 연금공단, 국가보훈처에서 차입한 주택저당차입금 공제대상여부
A. 금융회사 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것에 한하며, 금융회사에는 보험업 법 보험회사 만 가능 연금공단 X 국가보훈처 X
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근로자 외 명의자 혹은 대출신청자
Q. 대출신청자와 소유주가 다를 경우
A. 명의변경 전 금액 X 상속받는 경우 가능, 부담부증여로 증여 시 3개월 내 저당권 설정 후 상환기간 10년 이상일 시 가능
| 근로자 외 명의자 혹은 대출신청자 | 주택소유자차입자 | 공제여부 |
| 본인 | 본인 | ○ |
| 본인 | 배우자 | x |
| 본인 | 본인+배우자 | 본인 부담분만* |
| 본인+배우자 | 본인 | ○ |
| 본인+제3자 | 본인+제3자 | 본인 부담분만* |
| 배우자 | 본인 | x |
* 채무부담분에 해당하는 근로자의 이자상환액만 공제, 채무분담비율이 동일함으로 봄 별도 - 약정이 없는 경우
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기준시가와 기준시기 공제면적
Q. 시가 판단기준
A.
<판단시기>
◽ 분양권 : 전환일 기준,
◽ 취득주택 : 취득일 기준,
◽ 공동명의 : 인별안분 X 당해기준시가,
◽ 공시전 취득주택 : 최초기준시가
[세법개정이력]
◽ 13.12.31 이전 차입분 : 국민주택규모, 기준시가 3억 이하 주택
◽ 14.1.1.~18.12.31. 차입분 : 규모제한 없음, 기준시가 4억 이하 주택
◽ 19.1.1. 이후 차입분 : 규모제한 없음, 기준시가 5억이하 주택
◽ 24.1.1. 이후 취득분 : 규모제한없음, 기준시가 6억 이하 주택
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실제거주
Q. 실거주해야만 공제받나요?
A.(세대주인 경우) 해당 주택에 거주하지 않아도 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있습니다.
(세대원인 경우) 해당 주택에 실제 거주하는 경우에 한하여 공제를 받을 수 있습니다.
현재 거주하지 않음 (부모님 거주 중, 세대주는 어머니) → 공제 불가 가능성 높음 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 본인(또는 배우자)이 실거주할 경우에만 가능하므로, 현재 부모님이 거주하고 계시고 질문자님이 거주하지 않는다면 원칙적으로 공제 대상이 아닙니다.
예외적으로 공제 가능한 경우
다만, 아래와 같은 특별한 경우에는 공제 가능성이 있습니다.
일시적으로 거주지를 이동한 경우
예를 들어 직장 발령, 학업 등의 사유로 다른 지역에 임시로 거주하는 경우, 실거주 요건을 인정받을 가능성이 있음.
하지만 단순히 세대분리를 위해 세대주를 변경한 경우는 인정되지 않음.
주택 소유자의 가족이 거주하는 경우에도 인정되는 경우가 있음
일부 사례에서 주택 명의자가 거주하지 않더라도 배우자 또는 부양가족이 실거주하면 공제받을 수 있는 경우가 있음 하지만 부모님이 거주하고 계신 경우, 부모님이 기본공제 대상자(소득 요건 충족 등)에 해당해야 할 가능성이 있음.
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주택 수 의 판단 기준은? A.K.A. 무주택 그리고 1 주택 그리고 2 주택
Q. 무주택
A
◽ 무주택세대원 : 세대주가 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 소득공제를 받지 않는 경우로서 근로소득이 있는 세대원인 경우 공제 가능 단, 세대원인 경우 해당 주택에 실제 거주하는 경우에만 공제
◽ 무주택세대주 : 부양가족이 없는 단독세대주인 경우라도, 무주택인 경우라면 소득공제받을 수 있습니다.
◽ 분양권을 구매한 경우 주택수 포함안하기 때문에 무주택자
◽ 세대원인 어머니의 주택소유 : 세대를 기준으로 12.31 2주택 소유 시 공제 불가
◽ 아내 명의로 1 주택을 보유 : 세대를 기준으로 12.31 2 주택 소유 시 공제 불가
◽ 다른 주소지 아내 명의 1 주택을 보유 : 같은 세대로 보아 12.31 2 주택 소유 시 공제 불가
◽ 공동소유주택 + 근로자주택(1.5 주택) : 12.31 기준 1세대 1.5 주택으로 공제불가
◽상속받는 주택이 추가로 생기는 경우 : 12.31 기준 1 주택으로 보는 상속주택 - 지분이 가장 큰 자> 2인 이상인 경우에는 ① 당해 주택에 거주하는 자 > ② 최연장자의 순으로 판단함
◽판매목적의 1 주택 추가소유 : 12.31 기준 2 주택
◽무허가주택 : 12.31 기준 무허가주택도 1 주택으로 보아 2 주택 기준
◽일시적 2 주택이지만 기준일 이전에 매도한 경우 12.31 기준 1 주택자이기에 공제가능
장기주택저당차입금에 대해서 여러 가지 케이스가 많다 보니 기업 과장님, 차장님들께서 세무사님들께도 많이 물어들 보시는데요!~ 이렇게 여러 가지 케이스들 다 정리해 봤습니다.
그 외 다른 공제들도 많으니 참고해 보시면 될 것 같습니다.
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